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    一个“不用摇号”的杭州楼市要来了|楼先生问答NO.299
    点击:138|发布时间:2019-08-23

    ▲楼先生问答[在线版]正式上线,点击进小程序

    杭州楼市又有2个楼盘“流摇”:一个是良渚新城的梦栖祥云,房源数量和报名人数分别是128套和112组。另一个是都会森林,226套房源,总登记人数194组。


    对于开发商来说,中签率是重要指标。


    我之前就说过,为了一个漂亮的中签率,甚至有些楼盘会掺入水分。更何况,「要摇号」和「不要摇号」之间有本质的区别。没有开发商会不重视。


    因为,再理性的市场,再清醒的购房者,一旦走进密闭的选房空间里,也会情不自禁地产生冲动盲从的情绪。


    但市场趋势已经大江东去,阻拦不了。


    根据我们的统计,四季度以来,新盘中签率又往上抬升了一点。即将到来的11月,杭州有40个楼盘计划开盘,其中13个纯新盘。大家都憋到了年底,房源呈现集中上市的趋势,而市场上的需求一天比一天少。


    历经两年的疯狂,市场压力终于又转移给了开发商。


    接下来,那些市区高总价的楼盘,或者地段差、品牌羸弱的楼盘,甚至“流摇”也不足为奇。总之,对于购房者,买房环境还能够再宽松不少。


    我们完全想得到杭州楼市进入一个新阶段:不用摇号。用不着刻意取消,市场调整之后自然就会产生这一结果。


    有人会问:那不用摇号了,限价是不是会取消呢?答案是:既然不用摇号了,取不取消限价还有必要吗?


    投资客基本可以歇一歇了。而对于真正买房自住的人来讲,请准备好,让“流摇”来得更猛烈些吧。



    1.

    >>>CENGLOU·CHINA<<<

    关键词

    工作在钱江新城、300-400万、观望情绪


    @JET

    上班在钱江新城CBD,预算300多几十万,目前比较中意御江南,距离交通配套都感觉能接受。最早打算靠近城西方向或主城区,因为回老家方便,之前预算是400万内,现在观望情绪较大,也不想压力太大,所以才去看萧山的楼盘。现在犹豫的是要不要等明年再入手,是否还有更多相似距离的盘可以推荐?

    楼先生:有点观望情绪,可以理解。尤其二手房,市场的观望情绪比较浓,成交数据也一直往下掉。你要是打算买二手房,可以先关注着,至少等行情稳定下来,再来考虑也完全来得及。至于新房,就没太大的观望必要,因为新房基本还是被限价牢牢控制着。

    新房市场开始走向分化,这意味着并不是所有房子都要去盲目购买。对你来说,值不值得买,最直观的观测点就是中签率,这个数据是市场选择的结果。其实,只要买到的是主流地段的房子,就不会有什么大问题。还有一点,上半年行情好的时候,你就能抗住压力,现在行情慢慢回归正常,反而扛不住压力了?这样的心态是不对的。

    如果你在滨江工作,可以选择御江南,走风情大道很快就能到达滨江,但是又隔上了一条江,还是会带来一些不方便。对你来说,选择御江南不如选择翡翠之星的高层,价格应该是差不多的。还有就是往城东方向,一个是武林郡,另一个是玖峯汇。

    2.

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    关键词

    翡翠江南/御江南、工作在滨江、首套刚需


    @Real Madrid

    老师您好。我是首套刚需,目前在滨江区工作,那个翡翠江南会不会有点偏?相比御江南配套怎么样?请问哪个适合入手?

    楼先生:这两个楼盘的区别在地段上,要说成熟度,那肯定是御江南所在的区域更高一些,属于萧山城区,周边各种配套一应俱全。买了这样的房子之后,就安心等着交付入住,配套方面不需要有顾虑。

    翡翠江南的位置,有一点点尴尬,目前周边城市面貌弱一点,跟大家认知里的钱江世纪城有一点隔离。但实际上,这个位置跟亚运村很近,虽然有铁路项阻隔,今后会融合在一起,成为一个整体,配套与世纪城、奥体一带都是共享的。今后这个区域发展会比较快。

    还有一个区别在开发商,翡翠江南是碧桂园主导销售,其实前期、工程和设计,都是滨江在负责。这样说来,品质上可以多放一点心。最近大家有点谈“碧”色变,御江南纯粹由滨江操盘。

    如果你是滨江粉,又看中成熟的配套,选择御江南也没问题,这里到滨江也还方便的。但单纯从板块的前途以及与滨江的距离上讲,翡翠江南又可以考虑多一点,选它也没错。




    3.

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    关键词

    现金300万、二套房/自住改善、滨江/奥体

    @蛋白ta姐姐

    7月出手了一套九堡沿江的房子,有现金300万,和老婆在滨江江南实验学区有一套小户型。现在想改善,预算500万左右。主要看滨江和奥体区域。目前二人不在杭州,之后三年内打算回杭州定居,请问现在是买还是持币观望?有什么建议和推荐?

    楼先生:祝贺你7月卖掉二手房,确实踩中杭州二手房的价格高位。要是拖到现在,不仅价格卖不好,出货也艰难。既然已经卖出,手上拿着这么一大笔钱,有这样的承价能力,应该要抓住机会,尽早改善回去。尤其那些地段主流的新房,加上限价的帮忙,不用顾虑很多。

    只不过,你已“高抛”,别再想着“低吸”。心态好一点,只要买到好的房子,长远看都是有前途的。杭州是有前途的城市。接下来可能会出现这样那样的优惠,但不大可能暴跌。看看沁园、都会森林的备案价,已经亏本在卖,再降价促销,该怎么想象啊?

    至于推荐,大方向定下来——钱塘江南岸:一是滨江,二是萧山。滨江可关注的楼盘不多,总体门槛偏高,100方左右,只有卓越滨江的超高层项目,以及保利天汇的97方(现房销售)。到萧山地界,可以重点等一等奥体核心的保利·澄品,还有就是风情大道上的翡翠之星,紧挨着滨江区。


    4.

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    关键词

    住更好的房子、追求更好的学区、艮北新城


    @华

    家住临平,孩子在杭州工作,但单位并不稳定。杭州新天地附近有90方的房子,想置换,目前考虑城东艮北新城,但又想要有更好的学区房,怎么买房比较好?

    楼先生:首先要弄明白你们的需求主次问题,到底是想住更好的房子,还是买一套更好的学区房?或者说,两者有一个合理的平衡就好。在经济能有限的情况下,不要什么都想抓住,不然就买不好了。

    如果你要买挺不错的学区房,可能要往采荷一带,估计你的预算也只能买到房龄有点老的二手房,对居住品质就不要苛求太多。但如果想住得更好,那就去买艮北新城的三个新盘吧,比较符合改善型需求。

    还有一点,名校的升学率可以有保证,但新建的学校也不见得一定就是不好的,就像艮北新城要建的小学,今后不会很差的。行动之前再好好想想吧,想清楚,无论哪个方向,坚定执行下去就好。

    5.

    >>>CENGLOU·CHINA<<<

    关键词

    总价四五百万、杨柳郡、首套自住、观望


    @楼安安

    预算400-500万,首套房,虽然也不着急着买,但有好的机会也想择时下手,杨柳郡85-110方是好的选择吗?考虑自住,那边上好像学区都不是很好。

    楼先生:「不要想着抄底」同样适用于你。对于首套刚需,原则上来讲,任何时候都可以买入。往后半年到一年左右,应该是刚需和改善比较好的机会,加上限价还在帮忙,新房相对是安全的。接下来楼市的局面很有可能是:二手房继续往回调整,单价绝对高或总价很高的新房,会出现一些优惠,单价绝对低的“网红盘”,只要限价方面有松动,会补涨一点。

    以杨柳郡为例,不管市场如何变化,这个价格还是很稳妥的,加上有绿城品牌作为支撑,在地铁口,以及配套逐渐落地,板块向前发展,前途也是一片光明。考虑自住,完全值得考虑。关键是,能不能摇中吧,这次开的套数虽然不少,但中签率也不会高的。

    至于学区好不好,现在也谈不上。新兴板块都是一些新建的学校,等五六年再来看才能看出个究竟。

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    - End -

    文∣楼先生

    编辑∣二叔


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    部分图片来自网络

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